wtorek, 13 października 2009

Znowu kupuję nieruchomość

Od dłuższego czasu znajomy namawiał mnie na wspólny zakup starego domu pod miastem. Cena można powiedzieć okazyjna. Sprzedającą jest samotna starsza kobieta, którą rodzina zabiera zagranicę. Dom, a raczej rudera to nic ciekawego. Ważna jest działka na której stoi, a raczej 2 działki. I tu jest właśnie pies pogrzebany! Wszystko około 10 km od miasta wojewódzkiego, na skraju parku krajobrazowego. A wszystko to dom stojący na działce 21 arów, oraz, i to jest właśnie przysłowiowa wisienka na torcie - przylegająca do domu łąka o powierzchni około 80 arów! W pobliżu wszystkie media i biegnąca wzdłuż łąki asfaltowa droga. I co najważniejsze, po konsultacjach w gminie wynika, że w ciągu kilku lat, raczej będzie można przekształcić tę łąkę w tereny budowlane. Gmina jest tym zainteresowana, kwestia uchwalenia gminnego plany zagospodarowania przestrzennego. Nad którym właśnie trwają pracę. Innymi słowy jak wszystko pójdzie dobrze to za jakiś czas, łąka będzie działkami budowlanymi wartymi 10-20 tys. zł za ar.
Jak podjąłem decyzję? Jakie są za i przeciw?!
1. Argumenty za zakupem:
-Cena 190 tys. zł za całość. Jakby na to nie patrzeć, cena jest atrakcyjna, nawet biorąc pod uwagę kryzys na rynku nieruchomości.
- Możliwość wydzielenia 11 arowej działki z 21 arów na których stoi dom. Geodeta twierdzi, że jest to do zrobienia bez problemu w ciągu kilku miesięcy. Efekt - samodzielna działka budowlana o powierzchni 11 arów, w miejscowości gdzie średnia cena ara na dzień dzisiejszy waha się pomiędzy 10-15 tys. zł.
- Duże prawdopodobieństwo przekształcenia łąki w działki budowlane, co pozwala mieć nadzieję na bardzo duży zysk z inwestycji w perspektywie 2-7 lat.
- Dom stojący na działce można wynająć za kilkaset złotych miesięcznie, co pokryje część kosztów kredytu.
- Dom można także oczywiście sprzedać. Myślę, że realna jest kwota w przedziale 100-200tys. zł. W zależności od tego jak będzie rozwijać się sytuacja na rynku kredytowym. Jeżeli na rynku znacząco się nie pogorszy to w ciągu powiedzmy następnych 3 lat, kupiec powinien się znaleźć.
Jak widać kupując całość i potem dzieląc ją na trzy części można na ich sprzedaży sporo zarobić.

2. Argumenty przeciw zakupowi
- Inwestycja ma potencjalnie spory zwrot, ale znacząco podwyższa ryzyko finansowe dla mojej rodziny do czasu rozpoczęcia jej spieniężania. Musimy wziąć kolejny kredyt hipoteczny w niepewnych czasach.
- Muszę z własnej kieszeni finansować podziały geodezyjne działek, projekty uzbrojenia terenów itd. Niestety będę musiał tutaj korzystać z środków zgromadzonych w funduszu bezpieczeństwa.
Oczywiście wszystkie wykorzystane środki, będą traktowane jako pożyczka i jak najszybciej do funduszu bezpieczeństwa będą wracały.
- Przekształcenie łąki w działki budowlane zależy od decyzji urzędowej. Niby nie powinno być problemów, ale kto wie:)
- Siłą rzeczy nieruchomości zaczną niepodzielnie dominować w moim portfelu inwestycyjnym, choć uważam, że w stosunku do całych moich aktywów inwestycyjnych ich udział już jest większy niż bym sobie tego życzył.
Co przeważyło?
Przede wszystkim to, że nie jest to moje pierwsze doświadczenie na rynku nieruchomości. Już w ten sposób inwestowałem i zarabiałem. Uważam też, że stosunek ryzyka do potencjalnego zysku jest w tym wypadku wyjątkowo korzystny. Nawet jak łąka pozostanie tylko łąką to i tak na sprzedaży domu/rudery z dodatkowo wydzieloną działką powinniśmy minimalnie zarobić, a przynajmniej odebrać swoje pieniądze. W przypadku gdy wyjdzie z łąką, możemy ubić interes życia. Kolejna ważna sprawa to stosunkowo stabilna sytuacja zawodowa moja i żony, i to, że w razie czego możemy spieniężyć posiadane przez nas jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych (80 tys. zł), sprzedać nasz dom itd. Kredyt bierzemy wspólnie ze znajomymi, nasza rata miesięczna powinna wynosić około 500zł miesięcznie. Kwota, która jest do udźwignięcia, choć być może kosztem inwestycji giełdowych. Inwestycję tę traktuję krótkoterminowo, bo mam nadzieję, że do 3 lat odzyskam swoje pieniądze sprzedając dom i wydzieloną działkę. Ewentualna sprzedaż działek wydzielonych z łąki będzie raczej czystym zyskiem, a na to mogę poczekać trochę dłużej.
Zwracam uwagę, że moje cele finansowe się nie zmieniają! Nic nie zmienia się także w moich finansach domowych, oprócz tego, że przez jakiś czas pojawi się dodatkowy kredyt hipoteczny do spłaty. Dzisiaj umowa przedwstępna.

Przeczytaj także:
Alokacja aktywów
Aktywa, pasywa, Kiyosaki
Etapy finansowe w naszym życiu
Potop, czyli dalszy ciąg walki z zadłużeniem
Koszt alternatywny i jego znaczenie w naszym życiu


29 komentarzy:

  1. musisz ufać swoim znajomym że wchodzisz w taki interes ale wszystko wyjdzie dopiero jak uda się to łakę zamienić na działki budowlane-> duże pieniądze zmieniają ludzi....

    OdpowiedzUsuń
  2. Nie wiem czy przy tak dużej kwocie wchodziłbym w interes z osobami "obcymi". Mimo wszystko może się udać. Pamiętaj, że procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego gminy trwa dosyć długo. Podczas niej prowadzone są podwójne konsultacje z mieszkańcami i jest to czas kiedy powinieneś wnioskować o przekształcenie Twojej działki w budowlaną. Przy okazji przekształcenia, gmina może nałożyć na Ciebie dodatkowy koszt związany ze wzrostem wartości działki, najczęściej jednak rezygnuje z takiego źródła dochodu. Mimo wszystko powodzenia!

    Pozdr.

    OdpowiedzUsuń
  3. Będziemy prawowitymi właścicielami 50/50. Oni ewentualnie zabiorą swoją część, ja swoją. Elementem ryzyka jest raczej nie scenariusz pozytywny, tylko negatywny. Czyli spłacam czyjś kredyt hipoteczny, bo on nie może/nie chce.
    pozdrowienia:)

    OdpowiedzUsuń
  4. @ Cheed
    Tak, słyszałem o podatku od wzrostu wartości w przypadku gdy wartość ziemi wzrasta z powodu administracyjnej decyzji państwa. (straszne złodziejstwo, bo przecież ziemia jest tylko łąka także na podstawie administracyjnej państwa).

    OdpowiedzUsuń
  5. "nie jest to moje pierwsze doświadczenie na rynku nieruchomości. Już w ten sposób inwestowałem i zarabiałem"

    mógłbyś do tego coś dodać?? w co inwestowałeś ile zarobiłeś, na czym to polegało itp ??

    OdpowiedzUsuń
  6. Poważna decyzja, ale myślę że słuszna przy Twoim obecnym kapitale - oczywiście pod warunkiem, że Twoje wyliczenia i oczekiwania faktycznie są wykonalne.
    Sama chciałabym mieć takich "znajomych", którzy zaproszą mnie do udziału w jakiejś ciekawej inwestycji - ale to najwcześniej za kilka lat :) - mój stan konta mówi sam za siebie.

    OdpowiedzUsuń
  7. Yossarianie, ktoś kiedyś mi powiedział, że z rodziną i przyjaciółmi najlepiej wychodzi się na zdjęciach - i wydaje mi się, że w sprawach związanych z pieniędzmi właśnie tak jest.

    Za to ogromnie dziwi mnie, że inwestycję chcesz opłacać z funduszu bezpieczeństwa. Nie lepiej pieniądze na ten cel zostawić w spokoju, a koszty opłacić ze środków pozyskanych ze spieniężenia odpowiedniej ilości inwestycji, które dały Ci już zarobić?

    OdpowiedzUsuń
  8. Gratuluję złapanej okazji, życzę powodzenia i już się cieszę na myśl o nowych ciekawych postach gdy będziesz dzielił i sprzedawał:)!

    OdpowiedzUsuń
  9. @ yossarian
    Mnie jeszcze nurtuje położenie tych działek (łąka). Czy teren nie sa podmokły , czy nie ma cieków okresowo płynących. Czy np. nie jest to teren zalewowy, czy nie ma wbudowanej sieci drenarskiej itp. Musisz to wszytko peanalizować tak żebyś miał pewnośc że na tym terenie można będzie się budować!

    OdpowiedzUsuń
  10. Potencjalne zyski wydaja sie byc duzo wyzsze, niz potencjalne straty. Powodzenia!
    Zuzair

    OdpowiedzUsuń
  11. Nie liczyłbym na plany zagospodarowania gminy raczej bym spróbował porozmawiać w gminie. Mi w gminie (pewnej) podali sposób na odrolnienie ziemi - jeżeli działka obok jest działką budowlaną to automatycznie się dostaje warunki zabudowy na działkę rolną sąsiadującą. Niestety nie sprawdziłem metody szukałem wspólnika do ładnego tematu - ziemia blisko miasto ale nikt nie chciał podjąć tematu także zrezygnowałem. Narazie mnie nie stać na kupno 0,3ha bez pakowania się w kredyty.

    OdpowiedzUsuń
  12. Użyłeś słów interes życia mój kolega kiedyś tak powiedział i bardzo tego później żałował. Ja na jego przykładzie wiem, że tego słowa nie należy nadużywać. Ale gratuluje pomysłu i życzę powodzenia w inwestycjach.

    OdpowiedzUsuń
  13. Super, z niecierpliwością czekam na kolejne wpisy dotyczące tego tematu. W niedługim czasie spodziewam się przepisania łąki przez mojego teścia i wszystko co związane z przekształcaniem na działki budowlane bardzo mnie interesuje:)

    OdpowiedzUsuń
  14. Fakt jest taki, że pożyczasz kasę z banku na zakup podmiejskiej rudery ze sporym kawałkiem łąki na spółkę z kolegą, jeśli dobrze rozumiem.

    Życzę powodzenia, ale czy to jest interes życia to będziesz mógł ocenić dopiero po sprzedaży.

    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  15. Skoro już jesteśmy przy tym temacie to myślę, że mógłbyś jakiś najbliższy wpis poświęcić nieruchomościom. Pisałeś na początku blogowania, że miałeś kilka takich transakcji, podałeś ile na nich zarobiłeś, ale nic więcej. Myślę, że interesujące dla czytelników byłoby czym kierowałeś się przy podejmowaniu tamtych decyzji, w jaki sposób odkryłeś, że to okazja (pisałeś kiedyś, że inwestujesz w nieruchomości na wyczucie) i ogółem co radzisz czytelnikom, którzy chcą inwestować w nieruchomości. To będzie bardzo cenna lekcja.

    OdpowiedzUsuń
  16. @Karolina
    Nieruchomości wymagają a) stosunkowo wysokiego kapitału i/lub sporej zdolności kredytowej. Ja mam zdolność:)

    OdpowiedzUsuń
  17. @ Paweł
    Z tymi zdjęciami masz sporo racji. Aczkolwiek czasami są wyjątki.
    Co do sfinansowania inwestycji z innych inwestycji zamiast funduszu bezpieczeństwa to mój argument jest taki: Nie opłaca mi się na obecną chwilę pozbywać funduszy inwestycyjnych. Na ich sprzedaż przyjdzie czas. W momencie przejściowym, w którym mój fundusz będzie wyczyszczony to właśnie 80 tys. zł, które na chwilę obecną mam zainwestowane w funduszach, bedzie pełniło rolę bufora finansowego. Fundusze mogę w razie czego szybko upłynnić. Sytuacja daleka od idealnej, lecz uznałem, że w tym momencie dla mnie najlepsza z możliwych.

    OdpowiedzUsuń
  18. @ Wawer
    Niestety na posty o dzieleniu i spieniężaniu możemy poczekać b. długo:)

    OdpowiedzUsuń
  19. @harmonogram milionera
    Teren podmokły nie jest. Pytałem okolicznych gospodarzy. Wygląda na to, że wszystko zależy od urzędników.

    OdpowiedzUsuń
  20. @ Zuzair
    Też tak sądzę:). Choć ryzyko niewypału zawsze istnieje.

    OdpowiedzUsuń
  21. @ Anonimowy
    W takim razie odszczekuję ten interes życia. Tfu, Tfu:)

    OdpowiedzUsuń
  22. @ opiotr
    Masz rację jeśli chodzi o odrolnienie. Ja jednak nie kupuję ziemi rolnej, tylko łąkę. To oddzielna klasyfikacja i inne przepisy odnośnie przekwalifikowania.
    pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  23. @ Andrzej
    Jak coś się wydarzy to dam znać, jak coś się wydarzy z Twoją łąką to Ty daj znać:)
    pozdrowienia

    OdpowiedzUsuń
  24. @ App
    Fakt:), to brutalne fakty. Mam nadzieję, że wyjdę z tego bez szwanku:)
    pozdr.

    OdpowiedzUsuń
  25. @Marcin
    Postaram się kiedyś rozwinąć temat:)

    OdpowiedzUsuń
  26. Ziemia zawsze była dobrą inwestycją. Wydaje mi się, że w najgorszym wypadku wyjdziesz na 0.

    OdpowiedzUsuń
  27. Yossarin, w jakim banku trzymasz kasę?

    OdpowiedzUsuń
  28. czesc!
    pierwszy raz na Twoim blogu - gratuluje pomyslu i podziwiam!

    do tematu:
    piszesz, ze dom to 'rudera', a akapit pozniej, ze mozesz go pochnac za 100-200k pln? - nie widzisz sprzecznosci?
    -rudera - nadaje sie do rozbiorki
    -nieruchomosc warta 100-200k pln - raczej moze sluzyc do normalnego zycia:)

    druga sprawa:
    piszesz, ze o teren pytales miejscowych, o to czy nie jest podmokly - jesli moge cos poradzic: miejscowi to czesto cenne zrodlo informacji, czasem wrecz bezcennych, ale w niektorych kwestiach lepiej zasiegnac rady specjalistow.
    jesli chodzi o ziemie, to w tym temacie troszeczke sie orientuje, bawilem i bawie sie troche w geografie.
    piszesz, ze bierzecie na spolke kredyt w wysokosci 190k. czy nie zasadnym byloby wynajecie czlowieka z odpowiednim zasobem wiedzy, ktoremu zaplacisz kilkaset pln i on stwierdzi co i jak z ta 'łąką'... ???
    pamietam, jak dwa, moze dwa i pol roku temu kupowalem, to znaczy bylem na kupnie domu - wysztko pieknie, ladnie, cena dograna - 300k, mialem tam mieszkac, i jeszcze wynajmowac dwa mieszkania, kredyt mial sie sam splacac, i moze jeszcze cos by zostalo. jenda sprawa nie dawala mi spokoju - dom byl polozony przy sporym zboczu. juz na plaskim terenie, ale obok byla gorka. dopiero sciagniety znajomy geolog stwierdzil, ze dom znajduje sie dokladnie w niszy osuwiskowej (gora byla, jest ruchoma) i przy wiekszym opadzie deszczu moze runac. z inwestycji wycofalem sie, a kilka miesiecy pozniej doszly do mnie informacje, ze ktos to wzial. za 350k - bo nieruchomosci drozeją! ;) - puki co dom stoi. ale czy przertwa kolejne 30-40 lat - kredyt?
    wlasnie!
    moze warto pomyslec nad wynajeciem kogos kto siedzi w temacie.

    tak czy owak - powodzenia!

    OdpowiedzUsuń